Покупка вторичной недвижимости с целью ее последующей сдачи в аренду давно вышла «из моды», потому что инвесторы потеряли интерес к столь долгой окупаемости своих вложений. Самый популярный, а возможно и единственный заработок на «вторичке» сегодня – это флиппинг, предполагающий крайне быстрый доход. В этой статье мы расскажем, что такое флиппинг и сколько можно на нем заработать.
Флиппинг – это покупка вторичной недвижимости, которая нуждается в ремонте (и из-за этого продается со скидкой) с последующим ремонтом, меблировкой и перепродажей с наценкой. На все эти действия у опытных инвесторов уходит 1,5-2,5 месяца. В США этот процесс называется fix and flip, и появился он еще 80-х годах прошлого века. Сложность состоит в том, что инвестор должен хорошо ориентироваться в движениях рынка, точно знать растет или падает спрос и как ситуация может измениться в ближайшие пару месяцев. Недвижимость, выбираемая для покупки, должна быть ликвидной, а дисконт за отсутствие ремонта – привлекательным. Затем составляется смета на ремонт и инвестору остается контролировать работу бригады.
Удачный флиппинг – это прибыль в 30-35% от вложений. Важна скорость процесса – не более 3 месяцев с момента покупки до момента продажи, так как капитал должен быть живо оборачиваемым и глобальных изменений на рынке не должно произойти за время ремонта. Профессиональные флипперы имеют свою проверенную бригаду рабочих, знают, где можно купить стройматериалы подешевле и как обустроить интерьер, согласно последним трендам. Иногда дешевые квартиры, которые так и тянет приобрести, оказываются полны подводных камней – это и проблемы с документами, и серьезные качественные недостатки объекта. Опасно приобретать слишком проблемную недвижимость – можно не рассчитать свои силы и уйти в минус. Если сразу становится понятным, что прибыль не достигнет и 30% за короткий срок – стоит отказаться от этой идеи.
Стоит понимать, что флиппинг, в отличие от хоумстейджинга, предполагает капитальный ремонт – полную переделку, а не просто некое улучшение состояния жилья. Юристы должны помочь вам проверить все документы, чтобы сразу выявить серьезные недостатки, которые будет невозможно исправить; профессионалы сферы строительства должны проконсультировать вас о реальных затратах на ремонт. Дополнительно можно купить консультацию риелтора, который подскажет, насколько востребованным будет отремонтированный объект через 2 месяца. При выборе квартиры стоит игнорировать долго продающиеся первые этажи, слишком масштабные многокомнатные квартиры и локации с неразвитой инфраструктурой. Выбирайте место недалеко от метро, вузов, достопримечательностей. Сообразно этому выбирается и площадь жилья. Например, студенты и офисные служащие часто покупают евродвушки, однушки. На них и стоит делать ставку в офисном районе или рядом с крупными институтами.
Ремонт должен быть капитальным и добросовестным, со сменой сантехники, проводки и всего остального, что находится в «убитом» состоянии. Цветовое решения интерьера должно быть универсальным, а не на узкого ценителя. Стены – белые/бежевые, освещение современное и многоуровневое, приветствуется дорогая фурнитура, розетки/выключатели/сантехника. Обязательно стоит добавить контрастных деталей и элементов уюта.
Главный риск состоит в том, чтобы не просчитаться еще на этапе покупки, ведь обычно приобретаемые квартиры имеют максимально плохое состояние. Существует риск прорыва труб, обвала стены, а также насекомые – выводить некоторых из них очень долго и дорого. Не стоит забывать и о налогах 13% для физических лиц, а также о том, что, при систематической продаже более 1-2 лотов в год, возможна ответственность в виде доначисления налогов, а на нелегального предпринимателя возможно наложение штрафа за непостановку на учет в налоговой — 10% от доходов за три года.
В агентстве «ЗелЖилСервис» вы можете заказать профессиональную консультацию, помощь юриста или риелтора с многолетним опытом работы. Мы ответим на любые вопросы, касающиеся всех типов недвижимости, обезопасим и ускорим сделку купли-продажи с гарантией результата, возьмем на себя все сложности сбора и подачи документов.
Назад в раздел